Za naše najemnike/Poslovni prostori

Poslovni prostori

Predogled tiska

Poslovne prostore, tudi najemna razmerja, natančneje ureja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). ZPSPP opredeljuje poslovno stavbo, kot , ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen tudi uporablja. Poslovni prostor je eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod. Ne šteje pa se za poslovni prostor garaža v lasti občanov, ki je namenjena največ za dva osebna avtomobila ter stavbe oziroma prostori v lasti občanov, ki so namenjeni za opravljanje kmetijskih dejavnosti (hlev, kozolci, kleti in podobno).

Najem poslovne stavbe ali poslovnih prostorov nastane s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom (najemna pogodba). Najemna pogodba mora biti sklenjena v pismeni obliki, sicer ni veljavna.

Če se stranki nista drugače dogovorili, mora najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. Če najemodajalec ne izroči najemniku poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora v času in v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti, ima najemnik poleg pravice do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel še pravico, da odstopi od pogodbe, ali pa da sam tako uredi poslovno stavbo oziroma poslovni prostor, da bo ta v takem stanju v kakršnem bi mu ga moral najemodajalec izročiti. To pravico ureditve poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ima najemnik samo, če je dal poprej najemodajalcu primeren rok.

Za potrebna popravila mora najemnik dati primeren rok najemodajalcu. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, ima najemnik pravico, da sam izvrši popravilo ali da odstopi od pogodbe; v vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine za škodo, ki jo je utrpel zaradi opustitve najemodajalca.

Najemnik ima pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, ter sme tudi pobotati te stroške z najemnino. Te pravice nima, če je izvršil popravilo, ne da bi bil poprej sporočil najemodajalcu, da je popravilo potrebno in n da bi mu dal za to primeren rok, razen v primeru, če gre za taka popravila, ki jih je treba izvršiti takoj, da ne bi prišlo do večje škode na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru.

Prenehanje najemnega razmerja

Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha. Do prenehanja pride tudi v primeru, da preneha predmet najema ali je prišlo do spremembe namembnosti poslovne stavbe ali poslovnega prostora.

Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, odpoved mora biti sodna. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok). Ta rok ne sme biti krajši od enega leta. Na podlagi odpovedi najemodajalca in zahteve za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora izda sodišče nalog o izpraznitvi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

Najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s pretekom čas, za katerega je bila sklenjena. Če je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas, se šteje, da je obnovljena za nedoločen čas, če najemnik tudi po preteku časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor še naprej uporablja, najemodajalec pa v roku enega meseca po preteku tega časa ne vloži pri pristojnem sodišču zahteve za izdajo naloga za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času zaradi krivdnih razlogov:

  • če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti tako, da se dela občutnejša škoda;
  • če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva;
  • če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sam potrebuje.

Ob izročitvi izpraznjenih poslovnih stavb oziroma poslovnih prostorov in naprav najemodajalcu je potrebno sestaviti poseben zapisnik o stanju prostorov.

Najem ne preneha, če se zamenja lastnik stavbe ali poslovnega prostora. V takem primeru stopi novi lastnik v pravice in obveznosti najemodajalca.